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住宅ローンを借りて手に入れた愛しいマイホーム。実は、売却時にも減税措置が受けられる制度が存在するんです。マイホームを賢く活用して資産形成を進める方法について解説。住まいの快適さと将来の資産価値を両立させる秘訣に迫ります。購入から売却まで、マイホームを通じて築く資産の未来を一緒に考えてみませんか？
マイホームを売った際に使用できる特例、全部で以下の5つが挙げられます。特例は選択制のため、基本的には併用はできません。3,000万円特別控除と10年超所有軽減税率の特例のみ併用が可能となっています。
不動産を売却して生じる利益を「譲渡所得」と呼びますが、この譲渡所得には所得税と住民税が課税されます。しかし、一定の条件を満たせば税金の軽減措置が適用されることがあります。例えば、不動産の売却益から最高3,000万円まで控除できる特例があります。
この「3,000万円控除特例」を使って、マンションを買替えて資産を形成していく方が多くいます。また、10年超所有軽減税率の特例との併用が可能です。
以下の条件を満たせば適用が受けられます。
[ 1 ] 下記のいずれかを満たすマイホームであること
a. 現在、主に住んでいる自宅である
b. 転居済みの場合、転居後3年目の年末までの売却である
c. かつ土地の売却契約締結が解体から1年以内であり、その土地を賃貸していない
d. 単身赴任の場合、配偶者が住んでいる建物である
[ 2 ] 物件の買主が親族や夫婦、同族会社など、特殊な関係でないこと
[ 3 ] 売却した年の前年、前々年に、3000万円の特別控除又はマイホームの譲渡損失が出た場合の損益通算及び損失の繰越控除の特例の適用を受けていないこと
[ 4 ] 売った年、その前年及び前々年に、マイホームの買換えや交換の特例を受けていないこと
[ 5 ] 売却した不動産に関して、収用等の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと
[ 6 ] 災害によって売却する場合、住まなくなった日から3年後の年の12月31日までに売ること
税額＝課税譲渡所得×税率
課税譲渡所得＝譲渡価格－（取得費用＋譲渡費用）－特別控除（3,000万円控除等）
譲渡所得税は、上記のように計算できます。
譲渡価格・・・土地や建物の売却代金
取得費・・・購入代金、仲介手数料、登記費用、印紙税の合計
譲渡費用・・・仲介手数料、印紙税、測量費用、取壊し費用などの合計
譲渡所得は、売却価格から購入時にかかった経費の総額、建物の減価償却費などをさし引いて算出します。※ 金額が結果的にプラスとなったときだけ税金がかかります。
| 所得の種類 | 所有期間 | 所得税率 | 住民税率 | 合計 |
|---|---|---|---|---|
短期譲渡所得 | ５年以下 | 30% (復興特別所得税0.63%) | 9% | 39.63% |
長期譲渡所得 | ５年超 | 15% (復興特別所得税0.315%) | 5% | 20.315% |
「10年超所有軽減税率の特例」は、所有期間が10年以上の居住用の不動産を売却した場合に、譲渡所得にかかる税率が低くなる特例です。通常の5年超の「長期譲渡所得」では約20％の税率ですが、10年超所有軽減税率の特例を利用すれば約14％まで節税できます。
3,000万円特別控除と併用可能
| 課税長期譲渡所得金額 | 税額 |
|---|---|
6,000万円以下 | 課税長期譲渡所得金額×10％ |
6,000万円超 | (課税長期譲渡所得金額－6,000万円)×15％＋600万円 |
所有期間が10年のマイホーム（居住用財産）を売却し、新たなマイホームを購入する(買い換える)場合は、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができます。売った金額より、買い換えたマイホームの取得金額の方が大きければ税負担を軽減できると考えてみてください。
以下のような条件があります。(一部抜粋)
・居住用であること
・所有期間が１０年を超えること
・売却代金が１億円以下であること
・買い換える建物の床面積が５０平方メートル以上のもの
・買い換える土地の面積が５００平方メートル以下
・売却した年の前年から翌年までの３年の間に買換える
・売却した年、その前年および前々年にマイホームを譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例、または軽減税率の特例もしくは譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと
「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」と「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」の特例の適用は、売却損が出た場合に適用が可能です。
居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除・・・
住宅ローンのあるマイホームを住宅ローンの残高を下回る代金で売却し、譲渡損失が発生した場合に適用できる特例制度
・住宅ローンで購入し、返済期間が１０年超
・５年を超えて所有する居住用財産
・買換え資産は売却した年の前年から翌年までの間に購入し、床面積は50㎡以上
・買換資産はローンで購入し、返済期間は10年以上
・売却した年の翌年年末までに買換資産に居住すること
特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除・・・
マイホームを住宅ローンの残高より低い価額で売却して損失（譲渡損失）が出た際に、一定の要件を満たしていれば、確定申告することでその譲渡損失をその年の他の所得から控除（損益通算）することができる制度
・５年を超えて所有する居住用財産
・住宅ローンの残債があり、かつ売却損が出た場合
・売却年に損益通算しても控除しきれなかった金額を、翌年以後3年内に繰越して控除(繰越控除)
※不動産同士の譲渡所得の損益は通算することが可能ですが、他の所得との損益通算はできません。
以下の条件に当てはまる不動産はの対象外となります。
・別荘などのように主として趣味、娯楽または保養のために所有する家屋
・売却先が親族など特別関係者の場合
特例の適用を受けるためには、一定の書類を添えて確定申告をすることが必要です。
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